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17-09-2019

Acquisto di un immobile e spese condominiali

Avv. Laura Tosetto

L’art. 63, co. 4, disp. att. c.c. – così come modificato dall’art. 18 della Legge n. 220/2012 – stabilisce che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».


Tale norma prevede quindi il sorgere di un’obbligazione solidale tra il precedente condomino e chi vi subentra, ma limitatamente ai contributi condominiali relativi all’anno in corso ed a quello precedente.


Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.


La norma parla di “subentro”, e quindi questa disposizione si attua a prescindere dalle modalità di acquisto e si applica, pertanto, anche nel caso di acquisto in asta. Ne consegue che l’acquirente di un immobile è obbligato in solido con il venditore al pagamento delle spese rientranti nella previsione di cui all’art. 63 citato e l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente nei confronti del venditore per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.


Nella dizione “contributi” utilizzata nell’art. 63 disp. att. c.p.c. vanno ricomprese in via generale tutte le spese gravanti sul singolo condomino, senza distinzione dovuta alla natura delle stesse. Il legislatore, utilizzando il termine “contributi”, ha volutamente utilizzato un’espressione omnicomprensiva, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell’obbligazione pecuniaria.


Al di fuori del periodo temporale indicato in tale norma, le spese condominiali pregresse non potranno essere chieste, in tutto od in parte, al condomino subentrante in quanto, in tema di condominio negli edifici, trova applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., e non l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina. Ne deriva che delle spese condominiali pregresse non potranno che farsi carico tutti gli altri rimanenti condomini, ad esclusione dell’acquirente, i quali avranno, quale unica alternativa, quella di agire tentando il recupero del credito nei confronti del condomino moroso.


Ciò detto, occorre verificare la decorrenza del biennio delle cui spese si richiede il pagamento.


La norma dell’art. 63, co. 4, disp. att. c.c. si riferisce non già all’anno solare (ossia 1 gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. La giurisprudenza, infatti, per anno ha inteso individuare il periodo d’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare.


La solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà), non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili.


In proposito, in materia di interventi di straordinaria manutenzione, dovendosi individuare quando sia insorto l’obbligo di partecipazione delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. La data di approvazione dei lavori straordinari dovrà quindi essere compresa nello spazio temporale di cui alla “gestione in corso e gestione precedente” rispetto al trasferimento della proprietà; diversamente, l’acquirente non è obbligato.



Avv. Laura Tosetto


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